Налоговые споры в Краснодарском крае и Республике Адыгея 8 (988) 953-50-20; 8 (861) 664-25-11 112@oktavian.org

Одним из основных направлений деятельности юридической компании «ОКТАВИАН» в городе Краснодаре и Краснодарском крае является юридическое сопровождение компаний «Абонентское юридическое обслуживание»
Подробнее...

Для урегулирования налоговых споров необходимо применение хорошо продуманной стратегии, важно не упустить даже мало весомых аспектов и конечно наличие большой практики ведения споров с налоговым органом
Подробнее...

Правильное оформление документов и подготовка бумаг, четкая тактика и стратегия ведения дела, значительный опыт и нестандартных подход к делу позволяет нам найти выход из любой ситуации, обеспечив наилучшую защиту интересов каждого клиента
Подробнее...

Квалификация недвижимости как оборотоспособность вещи

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

18 апреля 2019
Qualification of real estate as the turnover of things

Недвижимость традиционно понимается нами, как дом или здание, как жилое или нежилое строение, помещение, размещенное в многоквартирном доме, офисном или производственном здании или просто на земельном участке. Но такое понимание на бытовом уровне весьма расплывчатое.

И сразу же возникает вопрос – а любой объект, стоящий на земле считается отдельным объектом недвижимости?

Например, забор или сарай, столб или оборудование, расположенные на земельном участке, считаются отдельными объектами недвижимости или они часть какого-то комплекса? Вопрос этот важен по двум причинам – во-первых, чтобы знать какой объект недвижимости можно продавать отдельно от другого, а какой нельзя, а во-вторых, чтобы правильно рассчитать налог, ведь не каждый объект недвижимости тянет за собой необходимость уплаты налога на недвижимость.

Что такое оборотоспособность вещи при классификации недвижимости?

Для четкого определения того, что является недвижимостью, законодатели ввели понятие оборотоспособности вещи, то есть критерий определения недвижимости, являющейся отдельным объектом, который можно продать, купить, подарить и т.д., то есть пустить в оборот.

В статье 129 ГК России указывается, что недвижимость может быть объектом сделок. Если объект недвижимости не является оборотоспособной вещью, значит, он не является отдельным объектом недвижимости, а является частью другого объекта недвижимости. Разберем более подробно особенности такого определения.

Иногда строение или сооружение на земельном участке может казаться отдельным объектом недвижимости, но если его нельзя реализовать отдельно от земельного участка, то соответственно, такой предмет или такое сооружение не могут быть объектами для заключения сделки, а значит, не могут считаться отдельными объектами недвижимости.

Лишенные критерия оборотоспособности вещи объекты недвижимости квалифицируются согласно законодательству как предметы «улучшения земли», на которой они расположены.

Можно привести массу примеров подобных объектов «улучшения».

Например, если говорить о коммерческой недвижимости, газон для стадиона, ворота для футбольного поля, лунки и фигуры поля для гольфа или мини-гольфа, мангалы и беседки уличного кафе, бордюры, цветочные вазы, ограды – все это не самостоятельные объекты недвижимости, а предметы улучшения земельного участка.

Если говорить о производственной недвижимости, то такими улучшениями могут быть электроподстанции, коммуникации, водопроводы, газопроводы, насосные и компрессорные пункты, погрузочные площадки и асфальтовые подъезды и т.д.

Если говорить о недвижимости для частного пользования, то такими улучшениями земельного участка могут быть сараи, заборы, колодцы, системы полива, колонки для воды, навесы, теплицы и парники, непереносные бассейны, те же поля для игры в теннис, баскетбол или гольф и т.д.

Смотрите также:  Что такое недвижимость и как правильно ее квалифицировать

Все то, что, нельзя просто так взять, снять, открутить и перенести, продать или подарить без самого земельного участка – все это будет считаться улучшениями земельного участка, не имеющими критерия оборотоспособности вещи.

Хотя, конечно, колонку или оборудование для бассейна можно продать. Но продаваться в таком случае будут лишь детали или запчасти от объекта для дальнейшего монтажа на другом месте.

Равно как можно разобрать и продать сарай – но продаваться будет не сам сарай, а стройматериалы, из которых потом смогут собрать другой сарай, на другом земельном участке и никакого отношения к первому сараю новый иметь не будет.

Таким образом, можно сделать вывод, что главным определением необоротоспособной недвижимости является связь объекта с землей и невозможность его использования без земли, при этом сам объект не подпадает под размеры и параметры, по которым данный объект может считаться отдельным домом, например, или зданием нежилого, а может и жилого назначения.

Данные параметры, кстати, являются значимыми при различении дачи от капитального дома – прежде всего, за счет наличия или отсутствия фундамента. Если на земле стоит небольшой домик без фундамента и без признаков капитального жилого здания (несущих конструкций и инженерных коммуникаций), то он по новому закону ФЗ №217 «О ведении садоводства и огородничества для собственных нужд», прозванного в народе «дачным законом», не будет считаться отдельным объектом недвижимости.

Он классифицируется как «улучшение» земельного участка, фактически не являясь оборотоспособной вещью, в отличии, например, от трейлера или переносного разборного дома, которые вообще не подпадают под определение предметов недвижимого имущества.

Отсутствие оборотоспособности вещи можно также понимать как невозможность отчуждения части объекта в силу его технических, логистических и других подобных параметров.

Например, нельзя продать забор на участке, даже если он построен из капитального камня, даже если на него есть отдельный документ о регистрации прав собственности, поскольку в таком случае владелец дома становится запертым другими собственниками.

Забор можно разобрать и продать по частям — кирпич или камень, из которого он был построен, в порядке слома и продажи объектов недвижимости.

Нельзя также продать расположенную на земельном участке систему водопровода без скважины, поскольку они взаимосвязаны, но можно продать трубы в качестве движимого имущества. Кстати, эти нюансы учитываются при операциях, связанных с разделом объекта в рамках раздела имущества в общей собственности, в частности с выделом части земли или части жилого дома в натуре. 

Смотрите также:  Что такое сложная вещь и как ее распознать

Судебная практика при спорах с необоротоспособными вещами

До 2013 года в российской правовой системе существовала определенная путаница, связанная с объектами недвижимости, по факту не имеющими четкого определения оборотоспособоности вещи.

Например, уже упомянутые выше капитальные заборы или ограды из камня, на которые до 2013 года даже выдавались регистрационные документы, только после Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 года перестали считаться объектами недвижимости и были переведены в список предметов улучшения земельных участков.

К ним же суды постепенно добавляли другие объекты, неразрывно связанные с земельным участком, такие как пруд, парковка, стоянка, площадка, брусчатка, тропинка и т.д. 

Почему важно, чтобы такие улучшения считались неразрывно связанными атрибутами земельных участков?

Все дело в налоге на имущество. На землю данный налог не распространяется, поскольку согласно НК России, земля не считается объектом налогообложения данным видом налога. То есть, любая необоротоспособная вещь, размещенная на земле, не облагается налогом. И с данным пониманием предметов «улучшения земли» согласны в принципе все – и суды, и Министерство экономики и развития, и фискальные органы.

Их понять можно – высокий налог на имущество фактически занижает общую налоговую массу, поскольку чрезмерно большой налог на имущество может просто быть «поставлен на расходы».

При этом как неожиданный вывод, который делают юристы при рассмотрении проблем определения оборотоспособности вещи для объекта недвижимости, вытекает то, что в российском законодательстве де-факто отсутствует четкий алгоритм этого самого определения оборотоспособности вещи.

Для правильной идентификации таких объектов сама ФНС стала выпускать письма, в которых помогает правильно оценить и классифицировать объект недвижимости – как отдельный объект или как улучшение земельного участка.

В данных письмах налоговики рекомендуют руководителям крупных предприятий создавать специальные оценочные комиссии, если таких объектов недвижимости очень много.

При определении объекта недвижимости комиссия должна четко указывать, почему тот или иной объект классифицируется как отдельный объект, имеющий критерий оборотоспособности, или как объект, не имеющий критерия оборотоспособности, то есть являющийся улучшением вещи.

Яндекс.Метрика