Налоговые споры в Краснодарском крае и Республике Адыгея 8 (988) 953-50-20; 8 (861) 664-25-11 112@oktavian.org

Одним из основных направлений деятельности юридической компании «ОКТАВИАН» в городе Краснодаре и Краснодарском крае является юридическое сопровождение компаний «Абонентское юридическое обслуживание»
Подробнее...

Для урегулирования налоговых споров необходимо применение хорошо продуманной стратегии, важно не упустить даже мало весомых аспектов и конечно наличие большой практики ведения споров с налоговым органом
Подробнее...

Правильное оформление документов и подготовка бумаг, четкая тактика и стратегия ведения дела, значительный опыт и нестандартных подход к делу позволяет нам найти выход из любой ситуации, обеспечив наилучшую защиту интересов каждого клиента
Подробнее...

Что такое недвижимость и как правильно ее квалифицировать

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

18 апреля 2019
What is real estate and how to qualify it

Налог на имущество с 2019 года начисляется только на недвижимость.

Внесенные изменения в ст. 374 НК России существенно меняют отношение к имуществу в России, повышая значимость недвижимости и освобождая движимое имущество, вне зависимости от амортизационной группы и обстоятельств приобретения и эксплуатации, от налогообложения.

Данные изменения с радостью встретили все собственники, но многие призадумались – а, какое, собственно, имущество можно считать недвижимым, а какое – движимым.

До изменений в НК принципиальной разницы между недвижимостью и движимым имуществом в контексте начисления налога на имущество не было. Теперь же есть резон определиться с тем, что считать недвижимостью, а что – движимым имуществом.

В сознании налогоплательщиков есть убеждение, что недвижимым считается все то имущество, что подпадает под технические параметры недвижимости и при этом подлежит государственной регистрации. Но наличие регистрации на объект не является главенствующим признаком определения недвижимости в контексте уплаты налога на имущество.

Критерии определения недвижимого имущества, которое облагается налогом на имущество

Стандартного, зафиксированного нормативно определения недвижимого имущества в российском налоговом праве нет. Налоговый кодекс не дает однозначного ответа на вопрос – что такое недвижимость, но делает отсылку в ст.11 к другим нормативно-правовым актам, способным дать трактовку понятиям, не имеющим пояснения в Налоговом кодексе.

Понятие недвижимости раскрывается в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 130, правда весьма странно для неосведомленных читателей.

Так, под понятие недвижимости логически обоснованно подпадают здания или помещения в зданиях, строения, земельные участки, строящиеся объекты, недра, места на парковке, гаражи и ангары и т.д.

Но в определении недвижимости мы также находим такие совсем даже движимые в логическом понимании объекты, как корабль, самолет и даже космическая ракета и спутник – все то, что подлежит государственной регистрации. Но не все, что определяется ГК как недвижимость, облагается налогом на имущество.

Статья 374 НК России содержит оговорку, что плавающие и летающие суда, а также земельные участки без объектов или недра без оборудования для их разработки не подлежат налогообложению налога на имущество. В том числе и в 2019 году после внесенных в статью НК изменений.

С объектами незаконченного строительства не все так просто – не облагаются налогом только те объекты, которые не находятся на первом счете баланса, за исключением незаконченного строительства жилой недвижимости, включенной в кадастровое обложение. Об этом говорится в письме Министерства финансов РФ от 2017 года под номером 03-05-05-01/22623.

Таким образом, можно сделать вывод, что недвижимостью, которая облагается налогом на имущество, являются законченные капитальные объекты, неотделимо связанные с земельным участком, и которые невозможно переместить как цельный объект.

Как найти недвижимое имущество в огромном списке инвентарных объектов?

А теперь представим себе ситуацию, когда бухгалтеру предприятия необходимо рассчитать налог на имущество, подлежащий уплате в 2019 году, а предприятие состоит из десятков, а то и сотен зданий, сооружений и комплексов оборудования.

Ранее налогом на имущество облагались все объекты. Теперь необходимо во всем этом «технологическом винегрете» найти те объекты, которые подпадают под определение недвижимости, причем не просто недвижимости, а той недвижимости, на которую начисляется налог на имущество.

Смотрите также:  Что такое сложная вещь и как ее распознать

А) Связь с землей

Сделать это бухгалтеру будет довольно проблематично без помощи технологов – так что без создания специальной комиссии определить где и что подпадает под объект налогообложения не получится. Только на бумаге увидеть присутствует или нет неразрывная связь объекта с земельным участком нельзя, необходима помощь специалистов. Но связь с землей – это не единственный, пусть и крайне важный критерий определения недвижимости.

Б) Государственная регистрация

Не меньше вопросов вызывает и другой критерий, а именно необходимость проводить государственную регистрацию объектов недвижимости, о чем говорится в статье 131 ГК РФ.

Но не следует рассматривать требования этой статьи в обратном направлении и делать обратный вывод – если объект не имеет госрегистрации, он не лишается статуса недвижимости, он остается недвижимостью, просто не до конца зарегистрированной. Поэтому отсутствие объекта недвижимости в Росреестре или в ЕГРН не означает, что такого объекта недвижимости не существует, а означает только то, что объект недвижимости не внесен соответствующим образом в единую базу регистрации.

Поэтому неуместен и вывод о том, что не нужно платить налоги с объектов, права на которые не зарегистрированы, более того, эксплуатация такого объекта может повлечь за собой санкции за нарушение технических правил эксплуатации. Это все равно, что ездить на машине без госномеров, или, если мы говорим о недвижимости – летать на космической ракете без регистрации этой самой ракеты, являющейся согласно ГК объектом недвижимости (хотя правила регистрации космических ТС являются отдельной темой, которая, несомненно, интересна, но не особенно полезна, если вы не космонавт).

Таким образом, можно сделать вывод, что вторым критерием определения недвижимости является необходимость её регистрации, но никак не сам факт – зарегистрирован объект или нет. Если объект не зарегистрирован, то он не лишается статуса недвижимости – операции с ним следует производить с учетом разъяснений, которые давали Верховный суд в Определениях ВС от 2015 года №303-ЭС15-5520 и от 2016 года №310-ЭС15-16638, а также с учетом позиции ФНС, выраженной, например, в письме от 2018 года №БС-4-21-/19038@.  

В. Условия строительства объекта

Условия и обстоятельства возведения и монтажа объекта также дают возможность определить, является ли данный объект недвижимостью или не является.

Под условиями строительства объекта понимается цель создания объекта, который мы пытаемся идентифицировать как отдельное недвижимое имущество или как улучшение земельного участка. Для этого следует обратиться к технической документации, которую составляли конструкторы, архитекторы, инженеры или монтажники при строительстве объекта.

Если объект воздвигался изначально как отдельный объект недвижимости, то он должен соответствовать специальным требованиям, таким как ГОСТы, правила введения в эксплуатацию объектов строительства, Кодексы застройки городов и т.д.

Законодательно строительство можно осуществлять исходя из нескольких строительных стандартов – правил строительства зданий, правил монтажа оборудования, архитектурных правил, стандартов проектирования.

Нарушение данных стандартов влечет за собой серьезные штрафы, поэтому если объект недвижимости строился как непосредственно объект недвижимости, то такая документация должна быть в наличии обязательно. Другое дело, если рассматриваемый объект изначально планировался как элемент улучшения земельного участка. В таком случае максимум, что могло применяться при его проектировании и строительстве – это технологические правила строительства объекта.

Смотрите также:  Квалификация недвижимости как оборотоспособность вещи

Например, правила монтажа колодца или правила установки ограды. В таком случае отдельного объекта недвижимости нет и налог на имущество по нему не начисляется.

Иногда один тип объекта можно квалифицировать и как объект недвижимости (облагаемый налогом), и как элемент улучшения земельного участка (не облагаемый налогом), в зависимости от метода его исполнения.

Например — автомобильная дорога. Согласно ст. 256 НК РФ мы можем начислить налог или не начислить на неё, в зависимости от того, является ли она объектом недвижимости или элементом благоустройства.

Дорога — объект недвижимости

Если дорога действительно была построена как отдельный капитальный объект, то она строилась с учетом всех необходимых нормативных правил, установленных законами, включая Закон об автодорожной деятельности от 2007 года, и распоряжениями местных органов власти.

Такая дорога должна иметь укрепленное полотно, несколько видов покрытия с укрепленным верхним покрытием, разметки, ограждения, водоотводы, откосы, водосливы, мосты и другие элементы, соответствующие критериям по ровности и расстояниям, указанным в Законе об автодорожной деятельности. Такая дорога также должна быть зарегистрирована как объект недвижимости.

Дорога – элемент благоустройства

Если же дорога строилась без соблюдения данных норм, как говорится «тяп-ляп», насыпали-утрамбовали, то это всего лишь элемент облагороженного земельного участка, а никак не объект недвижимости.

Такая дорога представляет собой «относительно» ровную поверхность из утрамбованного гравия, плит или худо-бедно закатанного асфальта с минимумом атрибутов. Такую дорогу, выполненную с абсолютным игнорированием всех существующих законодательных норм и здравого смысла, зарегистрировать как объект недвижимости не получится, если конечно вы не ГК «Автодор», тогда в качестве дороги вы сможете зарегистрировать и трассу авторалли «Париж-Дакар» в районе Дакара. Но другим физическим и юридическим лицам такой трюк выполнить не удастся и придется ограничиться определением такой, с позволения сказать, дороги, как элемента благоустройства территории.

Временные титульные сооружения – недвижимость или нет?

Еще один вид объектов, который трудно однозначно классифицировать как недвижимое имущество, облагаемое налогом на имущество – это временные титульные сооружения.

Что это такое?

Когда строятся капитальные объекты, то в целях строительства возводятся временные сооружения – временное жилье для строителей, строительные подъезды, площадки, монтажные платформы и т.д.

Когда объект строительства завершен, такие временные объекты зачастую не демонтируются, а сдаются собственнику завершенного строительства в качестве своеобразного бонуса.

Считается ли данный объект отдельным объектом недвижимости или нет?

Этот спорный момент решил Минфин в своем письме от 2017 года под №03-05-05-01/9043, заявив о необходимости учитывать условия возведения временного объекта. Если он действительно создавался как временное сооружение, то регистрировать его и начислять на него налог на имущество необходимости нет.

Если же он создавался с целью непосредственно строительства или его преобразования в капитальный объект недвижимости – то такой объект следует считать объектом недвижимости с начислением на него налога.

Исходя из вышеизложенного, становится ясно, что классификация объекта недвижимости для уплаты налогов на имущества – дело весьма темное и трудное. И сделать это можно только с учетом всех законодательных норм и правил, которые следует соединить и привести к одному целому.

Яндекс.Метрика